Question 1

Airbnb， 在家经营生意 ---布里斯本市政府规定小指南 (ZH)

Accepted Answer

导语：在一般人的想法里， 城市规划就是政府的事， 最多搞开发的朋友才用得上， 其实城市规划无处不在， 它影响着我们日常生活的方方面面！ 你想在家里开个家庭办公室， 你想在家里搞搞小团购， 你想在家里开个瑜伽馆或者开个私房菜， 又或者在家里做Airbnb? 你都需要遵守当地市政府的规定哦！ 这就是我们身边的城市规划啦
 
为什么要了解城市规划法？
 
深入了解城市规划法是开发任何一个项目的基础，也是让土地潜力最大化的关键。
 
在昆士兰州，每个地方政府（Local Council）都会针对各个地区制定相关的规划法。规划法对每条街，甚至每块地进行区划，也就是我们常说的Zoning，政府对不同的zoning有着不同的开发规定。
 
开发者在土地开发过程中常常会有一些误区，比如位置真的是选择土地进行开发的关键吗？未必是，有些地虽然位置好(如坐落于学区，临近购物商场和公共交通)，但由于政府的区域划分可能会很大的限制了这些土地的开发，通常体现在开发的密度，层高和容积率上。开发者必须清楚的了解每个区域的规划要求及限制才能真正评估土地的价值，而非只看土地的位置。
 
很多开发者认为紧挨着商业区的土地应该可以开发成商业用地，但往往这些地已经被政府划为住宅用地，一般转用途（Rezoning）的申请都会有一定难度，政府审批的过程会比我们想象的严格，所以购买土地之前需要做详细的规划评估报告，来评估转用途的成功几率。
 
也有土地开发者想收购较大的农地来做土地银行（未来想进行土地分割），他们认为这些农地将来总有一天政府会划分成可开发用地，像这种情况还是需要具体分析。比如，昆士兰州政府在2017年对东南昆士兰地区做了25年的长期规划，很多农地已被规划为不可开发。昆士兰州政府极力提倡环境保护和支持老城改建（Infill Development），土地银行的行为也需要慎重，很有可能购买的这些农地在未来的25年甚至更久都不能开发。
 
以上的热门话题会在网站的最新资讯里中涉及到，今天先和大家讨论一个我们华人熟知的土地使用种类- 在家经营生意。
 
我在家经营生意需要递交市政府申请吗？
 
昆士兰州每个地方政府对在家经营生意都有着不同的规定。一般来说，在家经营生意是指以家庭住宅为基础的小规模商业活动。常见的被允许在家经营的生意有家庭办公室（会计师，律师等），民宿（airbnb），家庭托儿所或宠物寄养等等。除以上熟知的在家经营生意外，还有很多种类，如家庭学校（游泳，音乐，美术或学术教学），农场住宿等。一般不被政府支持的在家经营生意有饭店，办公楼，商店，仓库，任何工业用途，停放重型车辆等。
 
有些在家经营的生意可以不需要向政府递交申请，比如，在布里斯本市在家经营的生意如果满足以下所有要求就可以免去政府的申请:
在家经营的生意必须在室内进行；
在家经营的生意的经营者必须住在此物业内，并且是此物业的持有人或合法承租人；
在独立别墅中的在家经营生意最多允许有一（1）名非居民雇员；
在双钥匙住宅，联体别墅或公寓中的在家经营生意不允许任何非居民雇员；
在家经营的生意最多允许50平方米或占住宅总建筑面积的30％（除民宿Airbnb，农场住宿，家庭托儿所或宠物寄养等）
在家经营的生意不涉及出售或出租材料，货物，器具或车辆；
在家经营的生意的广告牌尺寸必须符合所属区域内的规定，以住宅用地为例，通常不允许超过0.6平方米；
在家经营生意， 相关的工作和访客(包括运输车辆)通常仅限于周一至周六上午8点至下午6点（公共假期除外，特殊情况除外）;
在家经营的生意需确保不会产生太大噪音，影响周围邻居。
当下流行的民宿（Airbnb）--- 新手房东指南
 
民宿经营者首先要满足上述介绍的在家经营生意所涉及的所有要求，其次再满足以下附加条件：
同一时间民宿内接待不超过6位租客；
同一时间民宿内总人数不超过10个人（包含房东和租客）；
只为过夜的客人提供餐饮服务；
租客最多可连续入住14个晚上。
什么情况下在家经营生意需要递交政府申请呢？
 
如在即经营的生意不能满足任何一项以上的规定，那么就需要递交DA申请给地方政府，政府会根据申请人递交的材料决定是否支持此在家经营生意。合法地在昆士兰州在家经营生意，需要了解当地政府的规划法，将在家经营生意的经营模式做出必要的调整来满足政府的要求。
 
以家庭瑜伽馆为例，由于此在家经营生意有时会在户外进行，政府在审批的过程中主要看以下几个方面：
瑜伽馆的使用面积；
同一时间内学员的数量和家庭生意的经营人数；
营业时间；
噪音等级；
停车位数量；
政府通常对停车位数量和营业时间会有较严格的要求，需要在家经营生意经营者能够提供足够的停车位给现有常住居民和访问者。营业时间一般不能超过常规的工作时间（早上8点到晚上6点，一般周末和公众假期不能营业）。
 
通过DA申请可以帮助申请人延长营业时间，协商停车位数量，提高营业规模等等。这也是为什么有的在家经营生意需要递交申请，来争取利益最大化，同时满足合法经营。DA 申请可以由业主自己来做， 也可以由专业的城市规划师来帮你做， 一个有经验的城市规划师能帮你省时省心地达到你的商业目的。

Question 2

How to purchase the right landed investment property with the highest potential? (EN)

Accepted Answer

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